No mercado imobiliário, usar o “eu acho que” em uma reunião de desenvolvimento de produtos está ficando proíbido.
Recentemente, na EEmovel Inteligência Imobiliária, iniciamos uma cruzada no sentido de entender até que ponto os dados podem nos contar detalhes de um futuro para que, a partir desse ponto, possamos desenvolver algoritmos que ajudem nossos clientes, fundos de investimentos, incorporadores e construtores na escolha do que, onde, como e para quem desenvolver algo no setor imobiliário.
Sendo uma empresa de dados nós podemos nos dar ao luxo de mergulhar em nosso Data Lake como quem faz um mergulho na piscina do quintal, são mais de 300 milhões de dados únicos e por isso, para que esse mergulho tenha alguma eficiência ele precisa ser baseado em alguma realidade, um objetivo para que possamos extrair o melhor. A nossa escolha foi olhar para a cidade de Belo Horizonte, e aí, independente das descobertas que fizemos, obviamente vamos guardar o “pulo do gato” para nossos clientes eu quero compartilhar aqui pontos importante que nossa discussão interna provocou.
A Região Metropolitana da cidade de Belo Horizonte é, sem dúvida, uma das mais dinâmicas dentro do nosso setor e olhando para isso a pergunta que fizemos foi:
“Seria possível definir através de dados qual o próximo bairro ou região que vai bombar na Grande Belo Horizonte?”
Para isso precisaríamos olhar para o mercado de Belo Horizonte no seu último ciclo, verificar as premissas, encontrar similaridades e projetar novas possibilidades hoje. De certa forma, dentro da EEmovel nós podemos fazer isso, conseguimos entender o fluxo de migração, os imóveis transacionados, o potencial de consumo de cada região, analisar as viabilidades de volumetria de público incluindo aí variáveis de deslocamento dentro de uma área metropolitana, é possível também olhar para pessoas criando clusters de renda e personas com base em dados, mas isso seria o suficiente? Sim ou Não?
A resposta é, talvez. Quando olhamos para um certo mercado dentro do setor imobiliário, estamos olhando para uma massa de dados de um produto de ciclo longo, o que isso quer dizer? Diferente do varejo e do segmento de serviços não basta a vontade e os interesses do cliente consumidor para determinar o próximo passo. No setor imobiliário, nós esbarramos na possibilidade de oferecer o que o poder público permite. Opa! Isso é cruel, quer dizer que a minha empresa está na mão das vontades políticas? SIM. Quer dizer que todo o meu trabalho de pesquisas de marketing para entender a opinião do cliente sobre o que oferecer está preso a possibilidade de oferta baseado no poder público? SIM. Quer dizer que talvez a longa jornada de compra do cliente esteja correlacionada ao fato de que ele não encontra exatamente o que procura gerando insegurança? SIM.
Vamos lançar um olhar ao que os dados nos mostram, o próximo bairro na sua cidade que vai bombar será aquele que o plano diretor permitir. A oferta gera demanda no nosso setor e não o contrário. É uma regra que vai no sentido oposto ao setor de varejo e serviços e tudo aquilo que as escolas de marketing ensinam, mas é muito fácil perceber que isso acontece olhando nosso data lake. As pessoas vão comprar o que existe disponível e não o que elas querem. Isso é tão louco que pode inclusive fazer com que bairros desejados hoje se transformem em um mico dependendo do próximo “NEXT”.
Portanto, fazer aquisição de boas áreas atento ao plano diretor da cidade é aparentemente a coisa mais inteligente a se fazer. É tão estratégico que, como incorporador ou construtor, deveria existir uma função dentro da sua empresa, um profissional dedicado a observar o plano diretor de diferentes municípios em regiões metropolitanas avaliando as possibilidades de expansão.
Na EEmovel já percebemos isso e estamos trazendo esse tipo de informação para a nossa base. Hoje, através de I.A. somos capazes de observar de maneira constante onde estão as melhores oportunidades de aquisição de áreas, cruzando todos aqueles dados que eu citei e cientes de que a velocidade é cada vez mais o nome do jogo. Quem encontra primeiro, compra mais barato e compra o melhor.
Os dados falam quase tudo, muito sobre pessoas e mercados e menos sobre as vontades políticas, mas contornam essa variável oferecendo velocidade que é o grande poder competitivo disponível, a capacidade de olhar para uma região, entender o fluxo migratório, a mobilidade, volumetria de público-alvo e absorção de oferta é tudo que o construtor precisa para tomar decisão com velocidade de maneira responsável. A cada dia nossos dados crescem no sentido de eliminar todo e qualquer achismo e os nossos clientes crescem também.
